Een bedrijfspand vanuit privé of vanuit een BV plaatsen.

Met enige regelmaat wordt door ondernemers de vraag gesteld of een eventuele toekomstige aankoop van een bedrijfspand vanuit privé of vanuit een BV moet plaatsvinden.

Vanwege het verschil in belastingtarieven en het tijdstip waarop verschuldigde belastingen (met name de aanmerkelijk belang heffing) betaald moeten worden is het verstandig om vooraf een berekening te maken van het netto besteedbaar inkomen/rendement. Een dergelijke berekening kan op vrij eenvoudige wijze in een Excel-bestand worden uitgevoerd.

allereerst moet worden opgemerkt dat de beslissing of het bedrijfspand in privé of door een BV gekocht moet worden voorafgaand aan de koop dient plaats te vinden. De reden hiervoor is dat een latere “switch” vrij kostbaar is, omdat dan opnieuw 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Heffing in Box 3

Indien een particulier vermogensbestanddelen bezit die geen deel uitmaken van het verplicht vermogen van een onderneming, dan vormen deze vermogensbestanddelen voor de inkomstenbelasting meestal onderdeel van het in Box 3 (voordelen uit sparen en beleggen) aan te geven vermogen. In Box 3 wordt een op forfaitaire wijze te bepalen rendement als inkomen belast, daartoe kent Box 3 voor de berekening van de hoogte van het aan te geven fictief rendement 3 schijven en is voorts gebaseerd op de veronderstelling dat een belastingplichtige een hoger rendement behaalt op zijn vermogen naarmate hij/zij meer vermogen heeft en dat bij een substantieel vermogen meer zal worden belegd dan gespaard. Na aftrek van een vrijstelling wordt ervan uitgegaan dat dat vermogen een fictief rendement oplevert dat varieert van 2,02% tot 5,38%. Daarover is 30% inkomstenbelasting verschuldigd. Verder is de waardeontwikkeling van het vermogensbestanddeel onbelast. Kortom: in Box 3 wordt niet het werkelijk behaalde rendement belast.

Terbeschikkingsstellingsregeling

Echter, indien een particulier een vermogensbestanddeel (zoals een bedrijfspand) ter beschikking stelt aan zijn eenmanszaak, een verbonden persoon of verbonden vennootschap, dan wordt die particulier geconfronteerd met de terbeschikkingstellingsregeling (hierna: TBS-regeling) van Box 1 en wordt het aan te geven inkomen belast als resultaat uit een werkzaamheid. Dat gebeurt dan alsof het bedrijfspand onderdeel uitmaakt van de onderneming. Dit heeft tot gevolg dat vermogenswinsten belast zijn. Verder zijn kosten en afschrijvingen aftrekbaar. Bij het einde van de  terbeschikkingstelling moet in beginsel worden afgerekend en gaat het vermogen over naar Box 3.

Voor de bepaling van de belastbare winst is er in beginsel geen onderscheid tussen BV en privé. Zowel in de vennootschapsbelasting als onder de TBS-regeling wordt het resultaat immers op basis van het winstregime bepaald. Wel is er marginaal verschil in de belastingtarieven: in privé geldt een belastingdruk van maximaal 45,72% (51,95% x [100 -/- 12]) aan inkomstenbelasting in Box 1, terwijl in het geval van een BV de gecombineerde en cumulatieve belastingdruk aan vennootschapsbelasting en aanmerkelijkbelangheffing (AB-heffing) circa 40% bedraagt. Op grond van de lagere belastingdruk van 40% gaat de voorkeur meestal uit naar de BV.

Ondernemers worden in de dagelijkse praktijk in beginsel dan ook geadviseerd om het bedrijfspand in een separate Vastgoed-BV onder te brengen, die het bedrijfspand vervolgens verhuurt aan de Werk-BV. De huurbaten zijn bij de Vastgoed-BV belast, terwijl de Werk-BV die huurlasten in aftrek brengt. Indien een fiscale eenheid tussen beide vennootschappen mogelijk is, zullen de huurinkomsten en -uitgaven tegen elkaar wegvallen. De met het bedrijfspand samenhangende zakelijke kosten,  zoals financieringsrente, onderhoudskosten, verzekeringspremies en onroerendezaakbelasting zijn aftrekbaar van de winst. Uitgaven ter zake onderhoudskosten kunnen soms aanleiding vormen voor een geschil met de belastingdienst omdat achterstallig onderhoud in één keer aftrekbaar is van de winst, terwijl een verbouwing of verbetering van het pand als investering geactiveerd moet worden waarop jaarlijks kan worden afgeschreven. Het belang zit in welk jaar de kosten mogen worden genomen en dus wanneer minder vennootschapsbelasting is verschuldigd. Hierbij geldt uiteraard: hoe eerder, hoe beter!

Voor het periodiek onderhoud is het voorts mogelijk jaarlijks een deel van de toekomstige kosten door middel van een voorziening of kostenegalisatiereserve (KER) ten laste van de winst te brengen. Een voorziening of KER dient voor toekomstige uitgaven die uit de huidige bedrijfsvoering voortvloeien en dient tot gelijkmatige verdeling van deze kosten over de jaren heen. Ook deze faciliteit maakt het dus mogelijk om fiscaal eerder een aftrekpost te hebben dan dat de uitgaven gedaan worden. Het bedrijfspand dient op de balans voor de kostprijs of ingeval van de bouw van een nieuw pand voor de stichtingskosten te worden geactiveerd. Vervolgens kan jaarlijks worden afgeschreven waarbij rekening wordt gehouden met de te verwachten levensduur en de restwaarde van het bedrijfspand. De afschrijving wordt in mindering gebracht op de balanswaarde van het pand totdat de zogenoemde bodemwaarde is bereikt. Voor bedrijfspanden die door de BV zelf gebruikt worden of aan een gelieerde vennootschap wordt verhuurd, geldt sinds 2007 dat deze bodemwaarde gelijk is aan de helft van de WOZ-waarde. Zodra deze bodemwaarde is bereikt, zijn er geen afschrijvingen meer mogelijk. Is de afschrijving op een pand eenmaal geëindigd en stijgt daarna de WOZ-waarde, dan hoeft het pand niet te worden opgewaardeerd. Kortom: winstneming is niet verplicht. Alleen op het pand zelf zijn afschrijvingen mogelijk. Omdat grond niet slijt of verouderd is hierop geen afschrijving mogelijk.

Ondanks de vergelijkbare belastingdruk in de toekomst heeft aanschaf in privé een liquiditeitsnadeel, zodat toepassing van de TBS-regeling voorkomen moet worden en het de voorkeur geniet om het bedrijfspand binnen de BV-structuur aan te schaffen. De huurbate zal in privé op basis van de TBS-vrijstelling van 12% weliswaar belast zijn tegen een belastingdruk van 45,72% (51,95% x [100 -/- 12]), maar de huurlast is slechts direct aftrekbaar tegen het tarief vennootschapsbelasting van 20% of 25%. Behalve de lagere belastingdruk biedt de BV vaak de mogelijkheid om de AB-heffing naar de toekomst uit te stellen. De AB-heffing is daadwerkelijk pas verschuldigd bij verkoop van de aandelen of liquidatie van de BV, een moment dat in de praktijk doorgaans vaak in de verre toekomst ligt.

Resumerend:

  • het aanhouden van het bedrijfspand in een Vastgoed-BV resulteert in de meeste gevallen tot een fiscaal en financieel voordeel ten opzichte van de TBS-regeling;
  • het voordeel is nog groter doordat ook een toekomstige boekwinst bij verkoop van het pand in de BV lager belast is dan in privé;
  • in een BV kan door middel van het vormen van een herinvesteringsreserve de boekwinst worden doorgeschoven naar een vervangend pand;
  • organisatorische en administratieve redenen pleiten vaak voor aanschaf in de BV, omdat veel bedrijfspanden dusdanig specifiek zijn dat deze niet los van de onderneming verkoopbaar zijn;
  • aanschaf in de BV biedt de mogelijkheid om het bedrijfspand door middel van een aandelentransactie te verkopen. Niet het pand zelf, maar de aandelen van de Vastgoed-BV worden binnen de holdingstructuur verkocht door de holding. Groot voordeel hiervan is dat de verkoopwinst van aandelen op grond van een speciale faciliteit (de deelnemingsvrijstelling) onbelast is, zodat de “verkapte” boekwinst op het bedrijfspand niet gerealiseerd wordt en er dus geen vennootschapsbelasting verschuldigd is.