Huurrecht – particulieren

Goed huurder

De belangrijkste verplichting van een huurder is om zich jegens de verhuurder te gedragen als een ‘goed huurder’. De huurder zal als er noodzakelijke reparaties verricht moeten worden de verhuurder toegang moeten verschaffen tot het gehuurde. Op het moment dat het huurcontract eindigt, zal de huurder de woning in de oude staat moeten opleveren. Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst en de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. Een huurovereenkomst kan derhalve niet op eenvoudige wijze of lichtvaardige gronden opgezegd, respectievelijk ontbonden worden.

De huurder van een zelfstandige of onzelfstandige woning heeft in de meeste situaties recht op wettelijke huurbescherming. Eventuele medehuurders, medebewoners en onderhuurders worden ook beschermd. In de wet is bepaald dat een huurder niet zomaar uit zijn woning gezet kan worden, zelfs als de afgesproken huurperiode is verstreken of de woning is verkocht. Als de verhuurder het huurcontract wenst te beëindigen zal hij de huur moeten opzeggen en daarbij een geldige reden moet opgeven. Heeft hij geen geldige reden, maar gaat u toch schriftelijk akkoord met de opzegging, dan eindigt het contract wel. Het is voor het recht op huurbescherming niet van belang of de huurovereenkomst schriftelijk of mondeling is aangegaan. Een mondelinge overeenkomst is net zo geldig als een schriftelijke, maar is uiteraard moeilijk te bewijzen op het moment dat zich een geschil voordoet.

Huurbescherming is bedoeld om huurders te beschermen tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder van de woning. De huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige en onzelfstandige woningen. Onder onzelfstandig worden onder meer studentenkamers verstaan. Studenten hebben bij het huren van een kamer dus ook recht op huurbescherming. Ook huurders van een huis, appartement of kamer met een geliberaliseerd huurcontract hebben recht op huurbescherming. Bovendien geldt de bescherming voor medehuurders, onderhuurders en medebewoners. Er zijn aangepaste regels voor huur via een hospita en voor tijdelijke verhuur. Bij deze typen van verhuur kan de verhuurder doorgaans makkelijker de huur opzeggen. Huur je een woonboot, winkelwoning, dienstwoning, recreatiewoning of kamer in een verzorgingstehuis, dan heb je geen recht op de huurbescherming.

Let op: huurbescherming geldt niet voor de huurders van: woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen. Bewoners van hospitakamers genieten gedeeltelijke huurbescherming.

Als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt (bv. de huur wordt stelselmatig niet op tijd betaald of de huurder zorgt herhaaldelijk voor overlast) dan kan de verhuurder proberen het huurcontract door de rechter te laten ontbinden. Echter, uit de eisen van redelijkheid en billijkheid mede gezien de aard en inhoud van een huurovereenkomst zal een opzegging of verzoek tot ontbinding door de rechter pas gerechtvaardigd geacht kunnen worden indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging, respectievelijk de ontbinding bestaat. Wel is het zo dat de verhuurder in geval van dringend eigen gebruik de rechter kan verzoeken dat huurder de woning dient te ontruimen. De huurder heeft in dat geval wel recht op een verhuis- en inrichtingsvergoeding.

Veel voorkomende wettelijke redenen voor opzegging zijn:

i.   wanprestatie van de huurder;
ii.  opzegging van een tijdelijk huurcontract;
iii.  dringend eigen gebruik van de woonruimte;
iv.  huurder gaat niet akkoord met een redelijke aanpassing van het huurcontract;
v.  uitvoering van een geldend bestemmingsplan.

Tijdelijke huur van woonruimte

Huurbescherming geldt niet indien de woonruimte tijdelijk wordt verhuurd. Wel zal in de huurovereenkomst opgenomen moeten worden dat de verhuurder voornemens is de woning weer zelf te gaan bewonen. Verder moet in de huurovereenkomst uitdrukkelijk worden bepaald dat de huurovereenkomst naar haar aard kort van duur is. Volgens vaste rechtspraak moet bij het antwoord op de vraag of sprake is van “huur van korte duur” worden gelet op de aard van het gebruik van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Verder is voor het antwoord op de vraag om welk gebruik (bepaald of onbepaald periode) het gaat, bepalend de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

Huurbetaling en huurachterstand

Huurrecht – particulieren

Huur is een brengschuld die door de huurder op tijd betaald moet worden. Als de huurder de verschuldigde huur niet betaald of niet tijdig betaald dan pleegt hij/zij wanprestatie en kan de verhuurder vervolgens incassomaatregelen treffen om de verschuldigde huurpenningen in te innen. Verder is het vaste rechtspraak dat het structureel en stelselmatig niet tijdig betalen van de verschuldigde huurpenningen aangemerkt wordt als wanprestatie van de huurder. Sterker nog: de rechter zal indien de achterstand is opgelopen tot 3 maanden in die omstandigheid een voldoende rechtsgrond aanwezig achten om het huurcontract te ontbinden, omdat van een verhuurder niet verlangd kan worden om een huurovereenkomst in stand te houden als de huurder gedurende een langere periode stelselmatig niet (tijdig) aan zijn/haar betalingsverplichtingen voldoet.

Medehuurder en medebewoner

In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de geregistreerd partner van een huurder van rechtswege (d.w.z. automatisch) medehuurder is, zolang de woonruimte de geregistreerd partner tot hoofdverblijf strekt. Verder is in de wet bepaald dat indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt de medehuurder van rechtswege huurder wordt en het huurcontract dus mag voortzetten. Een medebewoner kan in geval van bijzondere omstandigheden na overlijden van de huurder vorderen om de huurovereenkomst voort te zetten. Daartoe is wel vereist dat er sprake van zulke bijzondere omstandigheden dat de medebewoner geacht kan worden een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd met de huurder.

Andere veel voorkomende vragen die betrekking hebben op de huurwoning kunnen zijn:

i. huurprijswijziging;
ii. de onderhoudsverplichting;
iii. aanvrage medehuurderschap;
iv. beëindiging van de huurovereenkomst;
v. ontruiming van het gehuurde.

U kunt bij De Juridisch-Raadsman terecht voor al deze kwesties. De juristen van het juridisch adviesbureau Juridisch-Raadsman kunnen u daarnaast bijstaan in civiele procedures die tot de bevoegdheid van de sector kanton van de rechtbanken behoren.

Meer weten? Bel ons of stuur een e-mail!