Wanneer is bij de exploitatie van vastgoed sprake van meer dan normaal vermogensbeheer?

Als een particulier een pand verhuurt als belegging, dan is dat vaak belast in box 3. En dat is in zijn algemeenheid gunstig, want de belastingdruk over de verhuuropbrengst kan dan soms wel 2 à 3 keer zo laag zijn dan belastingheffing  in Box 1. Resultaat bij verkoop (winst of verlies) heeft wel gevolgen voor de belastingheffing in Box 1, maar niet in Box 3. Interessante vraag is dus: wanneer is de verhuur van o.g. een Box 3 activiteit en wanneer een Box 1 werkzaamheid?

Exploitatie van vastgoed kan worden omschreven als het planmatig exploiteren en onderhouden van vastgoed, alsmede het kopen en verkopen van grond of een onroerende zaak aan derden. Uit de praktijk blijkt dat naast de ondernemer die een bedrijfspand aankoopt waarin de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden, er beleggers zijn in vele soorten en maten. Van het louter verhuren van een tweede woning of beleggingspand, het uitoefenen van een Bed & Breakfast tot het exploiteren van een heuse vastgoed portefeuille. Beleggers in vastgoed zijn er dan ook in vele soorten en maten. Uitgangspunt is dat de door een belastingplichtige verrichte activiteiten betreffende het passieve beheer van vermogen primair in de persoonlijke sfeer liggen. Wanneer een particulier een pand verhuurt als passieve belegging (en er dus géén sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer), dan is de hoofdregel belastingheffing in Box 3.

Box 3

In Box 3 (voordelen uit sparen en beleggen) wordt een op forfaitaire wijze te bepalen rendement als inkomen belast. Box 3 kent voor de berekening van de hoogte van het aan te geven fictief rendement 3 schijven en is voorts gebaseerd op de veronderstelling dat een belastingplichtige een hoger rendement behaalt op zijn vermogen naarmate hij/zij meer vermogen heeft en dat bij een substantieel vermogen meer zal worden belegd dan gespaard. Na aftrek van een vrijstelling wordt ervan uitgegaan dat dat vermogen een fictief rendement oplevert dat varieert van 2,02% tot 5,38%. Daarover betaalt je 30% inkomstenbelasting. Verder is de waardeontwikkeling van het vermogensbestanddeel onbelast. Kortom: in Box 3 wordt niet het werkelijk behaalde rendement belast. Voor een particulier/niet ondernemer is belastingheffing in Box 3 vanwege de forfaitaire regeling van Box 3 aantrekkelijk omdat niet de werkelijke huurinkomsten belast worden.

Normaal vermogensbeheer kan worden omschreven als activiteiten die in redelijkheid worden verricht teneinde een vermogen zo optimaal mogelijk te laten renderen en die gebruikelijk zijn voor iemand met een ander beroep of functie die echter overigens in dezelfde maatschappelijke vergelijkbare omstandigheden verkeert als de belastingplichtige.

Maar wat als de eigenaar wel actief is?

Als de eigenaar bijvoorbeeld zelf (of met eigen personeel) de huren incasseert, het onderhoud organiseert (en wellicht ook deels zelf verricht), huurders zoekt en koop-of verkooptransacties regelt? Dan heeft het beheer van de portefeuille al veel meer het karakter van een bedrijfsmatige activiteit en is de vraag of er wellicht sprake is van het ter beschikking stellen van een vermogensbestanddeel aan een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3:91, lid 1, onder c van de Wet IB 2001.

Box 1

In de meeste gevallen zal de handel in vastgoed en  projectontwikkeling als winst uit onderneming worden aangemerkt. Resultaten behaald met vastgoed worden als resultaat uit overige werkzaamheden aangemerkt als geen sprake is van een ondernemingsactiviteit, maar de werkzaamheden wél uitgaan boven normaal vermogensbeheer. Uit de rechtspraak blijkt dat van meer dan normaal vermogensbeheer pas sprake is, indien de door belastingplichtige verrichte activiteiten in totale omvang substantieel meer bedragen dan een vergelijkbare derde met een ander beroep of functie, maar die overigens in dezelfde maatschappelijke vergelijkbare omstandigheden verkeert als de belastingplichtige. Daarbij moet worden gedacht aan: aan het uitponden, aanwenden van bijzondere kennis of andere activiteiten zoals het verrichten van ingrijpende renovatiewerkzaamheden met het oog op de verkoop of verhuur van het vastgoed. Bij winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden worden de werkelijk behaalde resultaten belast in box 1. In dat geval is het ook mogelijk om onderhoudskosten voor en afschrijvingen op het vastgoed ten laste van de winst te brengen.

Indien vaststaat dat een belastingplichtige werkzaamheden in het economische verkeer verricht en dat hij/zij met deze werkzaamheden een voordeel heeft beoogd dat dient de vraag te worden beantwoord of het voordeel ook redelijkerwijs te verwachten viel. Indien dat het geval is dient op basis van de feiten en de overige relevante omstandigheden te worden vastgesteld of de desbetreffende belastingplichtige als ondernemer kan/moet worden aangemerkt, respectievelijk resultaat uit overige werkzaamheid heeft genoten.

Gebruikelijkheidstoets

Het verrichten van een flink aantal werkzaamheden bij verhuur van onroerende zaken is op zich nog niet voldoende is om te concluderen tot belastingheffing in box 1: daarvoor moeten de werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben om een hoger rendement te behalen dan het geval zou zijn bij ‘normaal vermogensbeheer’. Belastingheffing in box 1 is pas aan de orde als vaststaat dat een belastingplichtige werkzaamheden in het economische verkeer verricht en dat hij/zij met deze werkzaamheden een voordeel heeft beoogd en dit voordeel ook redelijkerwijs te verwachten viel. Vervolgens zal op basis van de feiten en de overige relevante omstandigheden moeten worden vastgesteld of er sprake is van resultaat uit overige werkzaamheid, dan wel dat de belastingplichtige als ondernemer kan/moet worden aangemerkt.

Op grond van de gebruikelijkheidstoets mogen de door de belastingplichtige verrichte activiteiten qua aard en omvang niet overtreffen hetgeen gebruikelijk is. Daartoe worden de activiteiten van de belastingplichtige vergeleken met de activiteiten die door andere belastingplichtigen  met dezelfde maatschappelijke status, worden verricht. Op basis van de vergelijkingsmaatstaf zijn dus personen die in eenzelfde maatschappelijke positie verkeren (de zogenoemde referentiegroep van belang. Kortom: van belang zijn de inspanningen van de  personen die tot de referentiegroep behoren. Derhalve doet zich de vraag voor: welke inspanningen zijn gebruikelijk voor een actieve belegger. Dit is een dubbele vraag. Namelijk in de eerste plaats een vraag naar de aard van de ontplooide activiteiten en in de tweede plaats naar de mate waarin die activiteiten worden ontplooid.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het uitponden van onroerende zaken niet zonder meer leidt tot belastbare arbeidsinkomsten. Van belastbare arbeidsinkomsten is wel sprake indien de uitponding gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van – redelijkerwijs te verwachten – voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis dat indien bijzondere kennis in belangrijke mate heeft bijgedragen aan het behalen van het voordeel die omstandigheid eveneens als uitponding wordt aangemerkt en er dus sprake is van belastbare arbeidsinkomsten.

Meer weten? Bel of stuur een e-mail!